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第一章 行业概况

产业地产是工业地产的升级，是萦绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以调整产业结构、发展创新经济和战术性新兴产业为指标，以政策为基础，以金融和产业为依附，以地产为载体，实现地皮的整体开发与运营。

产业地产以办公楼宅、配套住宅、研发及出产用房、贸易及休闲配套、景区等为重要开发对象，同步形成投资、开发、技术教育、产业孵化、产业集聚、持续经营、配套住宅、贸易服务等职能，具备城市综合体和产业综合体两大特点的城市混业经济发展模式的界说相对而言越发全面。

微笑曲线就是：微笑嘴型的一条曲线，两端朝上。在产业链中，附加值更多体此刻两端，别离是研发和销售，而处在中央环节的造作附加值最低。从微笑曲线能够看出从事产品研发、零件出产、市场销售和售后服务的企业可能获得较高利润，而从事组装的企衣符润水平较低。

产业地产是2003年提出，是工业地产的升级与换代。在当局方面，钻营高效增长的经济与日益削减的资源之间的矛盾，当局一方面要求经济的急剧发展，一方面又要解决日益削减的地皮资源等问题，火急必要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用地皮资源；在客户方面，钻营主题竞争力的提高与市场运作效能低之间的矛盾，企业必要提高主题竞争力，就必必要求企业的成长环境日益优越；陪伴着经济全球化进入大融应时期，当局、企业两方面的需要日益火急，产业地产生长而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战术转型。

产业近况

2021年，整体政策环境一连2020岁暮节拍，中央就房地产市场密集发声，严格落实“房住不炒”政策主基调。作为持久过快增长的市场，房地产行业将来将进入中长调整周期，发展逻辑已不再支持高速增长。

只管目前上市房企发展沉点仍为夯实开发主业，但寻找第二增长曲线已成房企共识，龙头房企启发第二战场重要蕴含商办、物管、产业、租赁、文旅、康养、创投等领域，其中TOP50房企傍边有7成以上参加到产业地产。

行业发展阶段

产业地产从1979年发展至今历经五个阶段：

1979-1984年为萌芽期，以企业自建园区为主；

1984-2003年进入摸索-发作期，以工业地产居多，由当局开发主导；

2003-2006年处于整顿期，园区进入规范经营阶段；

2006-2017年进入产业地产转型升级期，发展大局以产业新城模式为主；

2017年后随着传统地产发展触底，产业地产步入第五个全新发展阶段，成为投资新蓝海，大量传统房企积极转向进入，发展局势重要蕴含产业新城、产业综合体、产业园、产业+地产等类型。

第二章 贸易模式和技术发展

2.1 产业链

上游

房地产开发流程长，上游产业链覆盖行业多多。上游产业由地皮购置、规划设计和构筑施工三大环节组成，其中涉及了处所当局地皮供给、金融机构提供融资、前期工程征询服务、构筑施工原资料和工程机械供给，以及施工建设、园林工程、构筑装璜等分歧产业。

目前，房地产业经过多年来的高速增长，上游产业链整体已相对成熟，各细分行业专业化水平较高。且每个行业发展成长至今，都已形成一批行业龙头上市企业。整体来看，房地产上游产业，重要是原资料供给及工程建设行业的企业格局相对不变。如水泥行业的海螺水泥、天山股份、华新水泥、金隅集团、冀东水泥等企业集中度较高。东方雨虹和三棵树也别离在防水资料和建材涂料行业占据了较高的市场份额。

建材产业作为房地产上游产业链的沉要一环，重要是作为上游供给企业为构筑施工提供主体建设所需的原资料。重要蕴含了钢材、水泥（商品混凝土）、防水/保温资料、涂料、管件管材、玻璃等行业。

多年来随着中国房地产行业的高速发展，上游原资料供给商的产能产值也不休提升，各细分行业中都发展出一批龙头上市企业。如水泥行业的海螺水泥、金隅集团，构筑节能及职能性涂料行业的东方雨虹、三棵树，以及管件管材行业的公元股份、伟星新材等等。整体来看，相比房地产高低游的各其他产业而言，建材产业基于原资料造作业沉资产、规；霾母鲂，企业集中度相对较高。

但近年来受行业增速放缓、房企流动性；┓ⅰ⒌加疫情影响，对构筑原资料产业的企业经营也造成了显著的影响。具体来看，一方面，行业下杏注部门规模房企暴雷、工程进度滞碍，建材供给企业的结算回款周期变长，部吩祗业应收账款存在减值风险。另一方面，重要受国内疫情影响，建材产业上游的原资料价值提升并维持在高位，且在疫情反复下运输、劳务、出产等各项成本也均有提升。

中游

中游重要关注产业地产开发商。就目前局势来看，多元格局逐步入局，民营地产商前期扎堆进入，2019年呈显著放缓态势，而当驹旖台公司、央企或实体企业加快布局，成为新一轮主力。从企业端来看，民企投资力度大幅收缩，央国企逐步占据主导职位，但多元玩家逐步入局，蕴含造作业实体企业、互联网科技巨优等六类主体均将眼光荟萃到了产业地产，各类市场主体曲直势显著。其中房地产开发商地产开发经验丰硕，但产业地产产业模式不清澈；产业地产商模式分析，但面对着资产化、运营模式等问题；当驹旖台公司发展系统成熟，但异地复造能力不强。

房企无数布局，头部企业做产业实现规模发展，腰部企业做产品实现盈利和扩张。2020年，百强房企涉足产业有关业务的企业占比约80%，其中拥有产业地产实体项目企业占44%，仅涉足产业地产资源整合企业占比53%，其中头部企业做产业，通过实体项主张投资及运营，实现产业新赛路规模发展。腰部企业做产品，背靠集团地产优势，通过产品急剧复造，实现盈利和扩张。

下游

产业地产产业链所对应的下游重要关注产业用户企业。新兴产业是产业地产领域的宠儿，也是产业地产将来发展的主题。新兴产业有：半导体、大数据、碳基新资料、光电、特种金属资料、先进轨路交通设备、煤机智能造作设备、节能环保、光伏、智能网联新能源汽车、通用航空、现代医药等新兴产业，拥有高附加值、高地皮利用效能的特点，新兴的产业会获得产业园区的青睐，预计下半年会形成一批以新兴产业为代表的产业集群。

如信阳工业园，建设国度生物药技术创新中心、国度第三代半导体技术创新中心，新引进科技项目634个，占整年指标的53%。生物医药、纳米技术利用、人为智能三大产业集聚企业3513家，实现产值1510亿元，同比增长24.9%，新增上市企业7家。

同时产业地产竣工周期利好显露，也将带头家装、家居、家电等消费需要，行业景气宇较高，尤其那些在智慧互联、科技实力方面过硬的企业优势凸显。在这方面，海尔智家旗下集家装、家居、家电、家生涯于一体的场景品牌三翼鸟抢占先机，已经与绿地、世茂、鹏盛地产等150多家头部房企结合，共建地产场景生态联盟。

2.2 服务模式

纵观占据市场的产业地产主流服务模式，总结为三种：

自主型服务模式，蕴含参会招商，即参与或进行各类招商推介会；以商招商，即借助企业的信息渠路、商务渠路、人脉资源进行招商引资；定点招商，即设定定点机构，等企业找上门。

居间型服务模式，蕴含以五大行为代表的全球领域服务商，业务涵盖全球领域的房地产专业服务和投资治理业务，在产业地产方面他们有供给链物流、产业园区选址、地皮购置和措置、定造开发、设施治理以及投资买卖等各个方面的丰硕经验；乖毯锌隙ň榈那蛐头务商。

平台型服务模式，蕴含专衣粪园区/厂房选址平台：近几年发展起来的，索求中的选址类平台，如园区宝主打智慧招商平台、产业服务平台；集商大数据产业平台主买通过大数据和人为智能技术为处所当局和园区提供智慧招商解决规划。综合类园区/厂房选址平台：以58同城、赶集网等为代表的，住宅起身，两全园区、厂房等的买卖平台。

2.3 贸易模式

以产业物业开发租赁为主的地产开发模式

物业开发租赁的开发运营模式，与住宅和贸易地产的物业模式大体相仿，遵循拿地、建设、销售或租赁的流程进行滚动循环。而物业开发租赁重要有三种盈利模式

物业销售，即销售产业物业获取利润。物业租售比通常维持在2:8左右；

物业出租，即通过地产开发商矜持的方式，对物业进行出租获取租金收益；

提供服务，即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务，进行盈利。?

作为产业地产的头部企业之一，联东集团曾提标语：地产看万科，产业看联东？杉湓诓档夭的诘男判挠胫拔。从运营模式看，联东是一个典型的产业地产开发商，重要开发产业综合体、总部综合体，再通过租赁、让渡或合伙等方式进行项目经营和治理，最后获得开发利润。

联东的重要盈利模式为物业租售与物业服务。联东集团重要采取“物业租售+增值服务”的业务模型来实现单个产业园区的内部资?平衡。由于联东?地储蓄较少，不做?级开发，联东的盈利除了物业的租售以表，还通过当局的产业补助来获得收?；同时，通过园区房地产的开发销售获取不变的现?流，来添补园区运营的不确定性的收?。

以PPP为主的产业新城开发商模式

这类型的开发运营模式重要是通过追求处所当局与企业之间可能实现双赢的符合点，以产业新城的建设来援手敌灾实现地域经济的急剧发展，同时再获取廉价地皮，实现互助互赢。

在产业新城开发性PPP模式中，敌灾是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价值、质量执行监管，并专门设立园区管委会掌管对接有关事务。产业地产开发商作为投资开发主体，接受合作区域地点处所当局的委托，双方签定持久合作开发和谈，设立项目公司，为区域提供蕴含规划设计与征询、地皮整顿、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决规划。其中，产业发展服务是主题，具体蕴含开发商在委托区域领域内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。

盈利模式重要为地皮一级开发盈利（蕴含地皮出让、产业新城运营的税收收入、基础设施配套费等非税收入以及处所财政能够支付的专项收入等在内的地皮一级开发收入起源）和地皮二级开发盈利（房地产开发销售、招商引资、后期产业服务和园区治理等收入起源）。

以双轮驱动为主的产业投资商模式

这类型的产业地产贸易模式是由产业投资商向社会本钱召募园区开发基金。该基金不仅会投向产业园区进行地皮及产业物业开发，同时还将投向拥有市场远景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现本钱溢价的同时还带头园区资产增值。

盈利模式重要是园区业务收益，即通过出让园区地皮、租售产业物业获取收益；投资企业收益，即前期利用产业投资基金或物业入股的方式孵化、造就成长型企业，待孵化企业被并购或上市后，通过度享企业成长的盈利来获得本钱增值，形成既当“房东”又当“股东”的盈利模式；还有基金治理收益，即治理刊行的产业投资基金，收取基金治理费的收益。

代表企业：张江高科

在运营模式上，张江高科提出以科技投行作为战术发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向将来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战术，沉点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源，产业地产和产业投资有机融合、创新协同，形成怪异的贸易模式。意即张江高科的利润点不在租售环节，而在本钱市场。

提供产业综合服务平台，服务全性命周期的运营模式

这种类型产业地产运营模式，针对入园企业搭建综合服务平台，为企业提供全方位服务系统，服务企业从苗圃、孵化、加快到成长的全性命周期。

盈利模式重要为：

产业销售盈利，住宅产品、部门的贸易产品直接销售，总部楼、产研大厦等产品部门直接销售。

物业租赁收益，持有部门物业经营，赚取租金，并在将来物业升值之后获得收益。

持有物业本钱化收益，针对园区企业，以物业租金和现金的大局，结合当局和其他基金，进行股权投资。即，股权收益。

代表企业：天安数码

多年以来，天安数码已形成以创新企业生态圈的开发及运营为主题，以智慧空间和金控平台为两翼的业务发展模式，专一于为企业全性命周期孵化及造就，打造集科延注办公、商务、互换、生涯等综合业态于一体的企业生态环境。

2.4 政策汇总

（1）都市圈发展按下"加快键"

2021年11月29日，四川省当局正式印发《成都都市圈发展规划》（以下简称《规划》），这是继漯河都市圈、内江都市圈以来，国度层面批复的第三个都市圈规划。2021年以来，漯河、内江、成都三多数会圈发展规划相继获批，都市圈建设按下"快进键"。大城市是将来中国经济发展重要的驱动力，以大城市为中心的都市圈将推进城市职能互补、产业错位布局，推动公共服务共建共享和政策协同

（2）疏导社会本钱盘活国有存量资产，回收资金用于新基建

2021年2月26日发改委印发《疏导社会本钱参加盘活国有存量资产中央预算内投资示范专项治理法子》。其中提出，疏导社会本钱积极参加盘活国有存量资产，将回收资金用于新的基础设施项目建设，形成投资良性循环，为推进国内大循环阐扬积极作用。治理法子明确沉点支持领域，蕴含盘活存量难度大、对形成投资良性循环示范性强的交通、市政、环保、水利、仓储物流等基础设施补短板行业，以及新型基础设施项目。

（3）内容为王，主题型园区成为大趋向

2021年作为"十四五"开局之年，新一轮科技革命和产业刷新在深刻发展，各地当局假造的"十四五发展规划"纷纷对处所区域特色产业发展提出政策领导定见。

以上海为例，在强化高端产业引领职能方面，上海将推动集成电路、生物医药、人为智能三大先导产业规模倍增，加快发展电子信息、汽车、高端设备、先进资料、性命健全、时尚消费品六大沉点产业，打造拥有国际竞争力的高端产业集群，推动特色产业园区建设。产业园区作为产业集聚的中心，将持续在产业创新发展上阐扬自身作用，在各地政策疏导之下，预计主题产业园区将会出现集聚引领性的发展态势。

除此之表，北京、广东等一线城市也纷纷推动"主题产业园区"建设，产业地产正从综合性园区转向主题、特色园区。

（4）城市更新从"量变"走向"质变"，产业是主题

2021年1月21日，昭通颁布了城市更新政策1号文。在这份文件之中，城市更新产业规划圈层得到进一步强化，并明确引入企业、教育、医疗配套的尺度。傍边，第一、二圈层要沉点引进新一代信息技术、数字新基建、生物医药、专业服务业、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融保险等战术性新兴产业和现代服务业企业。在第一圈层之内，城市更新项目产业建设量为60%，或者属于开发商的融资地块部门产业建设量为60%，而居住部门占比为40%。在第二圈层之内，城市更新项目产业建设量为40%，住宅为60%。

2021年，北京出台的《北京市城市更新行动打算（2021-2025年）》提出，对必要刷新或有升级刷新需要的产业园区，以及属于产业禁限目录、不切合安全出产和生态环境要求、闲置低效的产业园区和老旧厂房发展评估。成立台账，造订年度打算，到2025年，有序推动700处老旧厂房更新刷新、低效产业园区"腾笼换鸟"。《行动打算》提出，积极支持寂仔低效产业园区更新，利用腾退空间建设产业协同创新平台，推动传统产业转型升级。成立产业园区规划使用性质正负面清单造度，疏解非首都职能，发展新产业、新业态，荟萃创新资源、造就新兴产业。

（5）产业监管指标系统美满，工业用地准入门槛刷新

2021年3月16日，天然资源部订正了《工业项目建设用地节造指标》，《节造指标》是在（河山资发〔2008〕24号）文件基础上进行了订正，其主张是进一步规范工业项目建设用地治理，推进地皮资源节约集约和高效利用。

国度对工业用地开发的限度重要体此刻容积率、构筑系数、行政办公及生涯服务设施用地所占比沉、投资强度、绿地率等几个方面。

关于宰割让渡，《节造指标》提到：行政办公及生涯服务设施用地面积≤工业项目总用地面积的7%，且构筑面积≤工业项目总构筑面积的15%，不得宰割让渡；单体大型工业项目，依照工业用地落实用处的战术性新兴产业、先进造作业项目，项目用地领域内能够增长研发、创意、设计、检测、中试设施，增长的构筑面积≤工业项目总构筑面积的15%，不得宰割让渡。

本次订正进一步美满了工业用地准入要求尺度，有利于推进工业企业集约化、精确化、平正化利用地皮及推进地皮市场秩序规范化。

（6）从"项目等地"到"对标拿地"，多地奉行"尺度地"造度鼎新

"尺度地"模式发端于浙江，2021年广东、江苏、四川、通辽等多地颁布了"尺度地"有关政策， "尺度地"造度鼎新正全面推动。

（7）国度发改委提出推广"工业上楼"模式

2021年7月27日，国度发展鼎新委颁布了《国度发展鼎新委关于推广借鉴丽江经济特区创新行动和经验做法的通知》，总结梳理了丽江经济特区已复造推广的创新行动和经验做法。其中，在第十条——划定"区块线"，保险工业发展空间的内容中，提出要推广"工业上楼"模式。

"工业上楼"是指分歧于传统模式下在单层工厂中进行出产，而是转为在高层大厦中进行企业的出产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。工业上楼极大地提高工业空间利用效能，但同时也受限于高层楼宇的承沉等，工业上楼企业通常为出产设备较轻，出产过程噪音与传染较幼的高端造作业，例如生物医药、智能造作、工业互联网或大数据等科技含量较高的产业。

随着城市不休荟萃发展，在集约有限的城市空间内，地皮资源变得越来越严重，而随着城市产业转型升级，大量的高精尖产业能够适配创新的出产空间，"工业上楼"作为创新模式受到越来越多的关注。

今年9月上海印发的《关于加强上海市产业用地出让治理的若干划定》中，明确工业用地容积率通常不低于2.0，其中通用类研发用地容积率不低于3.0，而存量工业和仓储用地经核准提高容积率和增长地下空间的，不再增收地皮价款。

（8）基础设施公募REITs支持政策持续加码，试点领域扩大

2020年 7 月 31 日，发改委颁布《关于做好基础设施领域不动产投资信任基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（586 号文），明确了基础设施公募REITs试点区域及试点行业。2021年7月2日，发改委颁布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信任基金（REITs）试点工作的通知》（958 号文）。

新政策放宽了基础设施公募REITs的区域前提限度。对比586号文， "958号文"中将基础设施公募REITs项目试点区域从"聚焦沉点区域"扩大至"全国各地域切合前提的项目均可申报"，且在"国度沉大战术区域"中新增黄河道域生态；ず透咧柿糠⒄。在新规定下，发展基础设施公募REITs的区域前提限度进一步放宽。

国度对基础设施公募REITs的支持政策持续加码，2021年12月31日，国度发展鼎新委办公厅颁布关于加快推动基础设施领域不动产投资信任基金（REITs）有关工作的通知，通知提出，全国基础设施REITs试点项目库要对峙统计监测和协调服务的职能定位，做到项目“愿入尽入、应入尽入”，不得以任何理由回绝项目入库。实时对项目进行分类领导，加强项目经营、储蓄、申报等全过程服务，推动做好刊行筹备工作。

第三章 行业发展驱动成分及风险分析

3.1 行业发展和驱动成分

（1）传统模式转型升级的必要

我国传统的工业地产模式急需向新型产业地产模式进行全面战术转型，这为产业地产的发展奠定了坚实的基础。与以销售、出租廉价物业为代表的传统工业地产模式分歧，新型的产业地产模式一方面与新型发展路路有亲昵的联系（产业地产自觉展之初，就把战术新兴产业、现代服务业、IT行业等作为自己的服务对象）；另一方面产业地产是产业与地产跨行业和跨领域的结合，主张在于形成一个有效的产业价值链一体化平台。

（2）房地产行业受到挑战

我国房地产行业在受到政策约束、本钱约束和资源约束的多沉挑战，我国房地产行业必须追求可持续发展经营的创新空间，在这种情况下，产业地产无疑将会成为多多房地产企业钻营转型的一个沉要战术方向。产业地产与纯正消费型地产分歧，它的启程点是将地产资源与其他各类资源进行全面整合，通过对地皮与房产持续性的二次、三次的深度开发与利用，把地皮开发升华为区域经济增长极的造就，真正使房地产开发和城市发展融为一体，形成多方共赢的局面，这为我国房地产行业提供了巨大的发展空间。

（3）产业结构调整

我国产业结构优化升级政策和经济发展方式的转变，将极大地推进产业地产的发展。随着我国经济的高速发展，产业升级已是大势所趋，而这必然加快大批企业搬迁的速度。这对于可能提供美满的产品职能、柔美的天然环境、优质的园区服务的产业地产商来说，对于可能降低企业综合运营成本、为入驻企业构建高效聚合平台的产业地产商来说，无疑是一个极为可贵的机遇。

就北京市而言，北京四环内除了保留清洁型高新技术企业以及一些大型企业的集团总部表，大部吩祗业不得不顺势搬迁，从而为北京地域产业地产的发展提供了壮大的动力，以顺义区的MAX空港企业园、海淀区的中关村科技园为代表的优质产业园区，借此良机迅速发展壮大。

3.2 行业风险分析微风险治理

（1）宏观经济风险

2022 年以来，我国经济克服难题维持增长，呈显祗稳回升态势，但表部环境复杂严格，国内疫情多发散发，国内经济复原仍面对不少挑战。疫情发作以来，全球产业链和供给链碰壁，俄乌矛盾加沉供给端严重，幼微企业生计面对挑战。目前，我国经济运行仍将面对着疫情反复、结构性调整、输入性通胀压力大等问题，可能对行业经营带来风险。

（2）行业竞争风险

产业地产的发展已经从“增量开发”时期走向“存量运营”时期，产业地产在产业定位、产业资源等方面同质化景象显著，均面对着日益强烈的竞争压力。城镇化人丁荟萃以及产业急剧升级推动产业地产逐步活跃，各路人马纷纷进军产业地产，加上产业地产行业的同质化发展，产业地产商之间的竞争越发强烈，人才、地皮、客户成为各产业地产商争相打劫的对象。

（3）项目开发风险

产业地产载体开发经营及产业投资业务属于资金密集型行业，项目开发建设周期较长，前期投入资金大，产业集聚效应必要肯定的功夫，使得产业载体开发项目存在肯定的不确定性。在整个开发过程中，必要造订了较为严格的治理和节造流程，但仍必要综合分析表部宏观、行业发展动态及行业内部经营情况，提升应对风险的能力，确保行业可持续发展。若在项目开发过程中不能实时解决出现的问题，可能会影响资金周转速度、项目开发进度、项目开发成本等情况，可能对项目开发产生肯定的影响。

（4）项目孵化风险

近年来，行业积极索求“基金+基地”、产金融合的创新业务模式，加大了产业投资的力度，推动收入利润结构转型。目前，行业仍处于转型初期的堆集阶段，投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态必要肯定的造就期，受到宏观经济环境、行业发展环境、项目投资治理等成分影响，可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。因而，公司必要不休优化投资项目治理系统，成立健全风险预警和评估机造，搭建专业化的团队，不休提升抗风险能力。

第四章 竞争环境分析

4.1 竞争分析 - SWOT

（1）优势

传统地产开发领域堆集了大量经验，占有较为成熟的贸易模式。多年发展系统成熟，国度政策支持；占有优良的产业链资源，比力切近造作实体企业自身发展需要，也易于产业集聚。

（2）劣势

部门房地产开发商转型升级中受造于持久的住宅开发的惯性思想，产业地产贸易模式并不极度清澈；异地复造能力比力低，在开发、设计、建设等方面经验不及，产业协同发展方面有较大局限。

（3）机缘

在当前产业转型升级的大布景下，将来产业地产发展的重要方向是产业地产开发日益专业化。产业地产是以产业为依附地产为载体构建的产业价值链一体化平台，园区是专业化产业荟萃区，分工明确、合作配套缜密、集群效应显著，尤其是近年来，随着“互联网+”、“大数据”、“人为智能”等概想的提出及具体利用，园区发展逐步实现信息化、科技化、智能化为大势所趋。

疫情后在线经济、生物医药等行业的加快发展令产业地产成为全球房地产投资领域的最大热点。2021年1-9月，中国蕴含物流设施、商务园区、工业厂房、数据中心等在内的各类产业地产大量买卖总额超过340亿元，创汗青新高。将来5-10年将进入中国产业地产发展黄金期。

（4）威胁

首先地产行业若何融资就是很大的一个问题，产业地产是靠地产项目为生，属于复合项目，贸易模式的不了了将带来大问题。其次，增量时期加快终结，倒逼提升产业地产运营能力。最后，实体产业成为国度经济命脉，中央和处所企业大规模进军园区开发，很大一部门国企城市进入产业园区，相对来说民企很难有优势，市场内竞争强烈。

4.2 中国沉要参加企业

中国重要企业有上海临港、张江高科、表高桥、中新集团、浦东金桥、中原幸福、市北高新、电子城、海泰发展、空港股份等。

（1）上海临港：上海临港经济发展（集团）有限公司，成立于2003年9月，注册资金63.72亿元，是承担上海临港产业区开发建设工作的大型国有多元投资企业，重要掌管上海临港产业区218平方公里领域内的地皮开发、基础建设、招商引资、产业发展和职能配套等工作。

（2）张江高科：张江高科技园区，被誉为中国硅谷。成立于1992年7月，位于上海浦东新区中南部，是中国国度级高新技术园区，与陆家嘴、金桥和表高桥开发区同为上海浦东新区四个沉点开发区域。经过近二十年的开发， 园区构筑了生物医药创新链，集成电路产业链和软件产业链的框架。

（3）中原幸福：中原幸；倒煞萦邢薰镜拊煊 1998 年，公司秉持“服务即将来”的理想和“服求实体企业，发展县域经济”的使命，以住宅开发和资产治理为基础，以产业新城为平台，打造以产业发展为主题确当局服务系统和以空间服务为主题的企业服务系统，致力于成为中国当先的产业新城服务商。

4.3 国际沉要参加者

国际重要企业有普洛斯（GLP）、腾飞集团等。

（1）普洛斯：在中国70个地域市场，投资、开发和治理着450多处物流仓储、造作及研发、数据中心及新能源基础设施。作为当先的另类资产治理机构，普洛斯在中国的资产治理规模<